収益物件を購入するとき現地調査で見るポイントは

ネットや不動産屋からの連絡で、売り出された投資用物件の情報を入手したら、まずは現地を見に行きましょう。

しかもできるだけ早く!
僕は情報をもらった、その日にまず行きます。最初は夜でも構わないので、まず駅から物件まで歩いてみます。

現地に行くのは、できるだけ電車で行きます。
賃貸物件の入居者さんは、普通は通勤や通学に電車を利用していると思うので、下見も同じように電車に乗って現地にいきます。
電車の路線ごとに乗客の雰囲気って微妙に違うので、電車のなかから雰囲気を感じ取りましょう。

この時点では売主に連絡を入れていないので、住居系や事務所系の物件の場合は中には入れませんが、店舗系の物件ならお店がやっていれば、お客として入ってしまいます。
こうすることで、いち早く内覧できるだけでなく、購入したら入居テナントになるお店の状況が分かるので一石二鳥です。

物件の現地調査で大事なのは、建物だけでなく駅から物件までの時間や、町の雰囲気や近くに嫌悪施設などないかを自分の目で見て回ります。
GoogleMapのストリートビューでなくて、自分の目でみることが大事です。
新幹線を使わなくてはならないような遠方の物件なら最初の検討では、ストリートビューで見るのもありかと思いますが、購入前に必ず現地に行って自分の目で見るようにします。

現地調査は、購入するまで、最低3回は現地に赴くようにしています。
というのも、時間帯や曜日で町の雰囲気は全然変わってきますので、それを実際に感じるために曜日や時間を変えて現地に行くのです。これがストリートビューでは分からない点です。

3回行く場合は、

  • ・平日の夜
  • ・平日の昼間
  • ・休日の昼間

この3つの時間帯で街の様子を見て回ります。

物件から駅だけでなく、物件の周辺も観て回りましょう。

何を見るかですが、
その物件の入居者を想定して、その人が興味を示したり、気にしたりするものがないか見て回ります。

例としては、
近所に女子大が何校かある地域のワンルームの現地調査をする場合を考えてみましょう。

入居者は女子大生、お金を出すのは実家の親御さんだから物件を借りるかどうかの決定権は、案外、親御さんにあったりします。
すると娘のはじめての一人暮らしをさせる一番の条件は、近所におしゃれなカフェがあるとこではなく、治安の良さが第一条件となるでしょう。

そのような仮定のもと、
夜、駅から物件まで歩いてみて、街灯の明るさは十分か、道行く人々の雰囲気はどうか、物件の周辺に変な店はないか、浮浪者のたまり場になっているようなところはないかなど、主に治安の良し悪しを見ていきます。

街は、昼と夜、平日と休みでその様相をガラリと変えますので、最低3回は現地を見るべきです。

あと必ず見るべきは、道路に対して建物がどう建っているかチェックします。

L字型になっている場合は、拡幅工事が予定されている道路である確率が高いので、将来的に建物のセットバックが必要になる可能性もあります。
前面道路は広くなるけど、個人の土地は、一部持ってかれてしまうので、初心者の内はこのような物件は避けたほうが無難でしょう。

また入居者がすでにいると資料に書いてあるアパートなどは、ダミー入居者でないか確認できる範囲で確認します。
夜だとちょっとまずいので、昼の時間帯で電気を使っているとクルクル回る電気メーターが回っているかをさりげなく見て回ります。ガス栓が空いているかもチェックできれば確実ですが、そこまでやっているとこちらが不審者に間違われるので、あくまでもさり気なくできる範囲にしましょう。
友達の部屋を訪ねてきた風がいいですかね。

あと、アパートやマンションだったら、ポスト周り、ゴミを出すところや駐輪場などに入居者さんたちの人となりが見えてきますので、要チェックです。
あまりに乱れているときは、購入は見送ったほうがいいかもしれません。

また、現地では町の雰囲気や物件の建物の外観の写真を撮っておくと、そのときは気が付かなかったことを後から確認できるので便利です。
ただポスト周り、ゴミ置き場、駐輪場などやや物件の内部っぽいところを写すときは、不審者に間違われないように注意してください。

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