リノシー vs かぼちゃの馬車、どこが違うのか？

不動産投資の第一歩としてRENOSYなどの不動産投資支援サービスを利用するのは、いい考えだと思います。

１人で始めようとしても最初の一歩が踏み出せない人が多いのですが、
物件の購入から管理までサポートしてくれる不動産投資会社に相談すれば、意外とすんなり投資物件を手に入れることができるものです。

「あ、でも、カボチャの馬車がどうこうで、不動産投資会社を通して物件を買ったオーナーがエライ目にあっていませんでしたっけ？」と思い出した人はさすがです。

「カボチャの馬車」というシェアハウスを何棟も建築して、家賃保証を付けてオーナーに売却していった株式会社スマートデイズが破綻し、オーナー達は、空室と家賃低下に晒されています。

こういう、なかば詐欺まがいの不動産投資会社を選ばないように、不動産投資会社の良し悪しを見抜く目を、僕たちは持たなければいけません。

不動産投資会社を利用する際は、家賃保証が付いているから安心と安易に考えるのではなく、その不動産投資会社の投資スタンスが、きちんと借り手のニーズにかなったものか、しっかり調べる必要があります。

破綻してしまう不動産投資会社と、持続的に伸びていく不動産会社はどこが違うのか？

今、一番元気のある不動産投資会社のひとつであるＧＡテクノロジーという会社を例として取り上げ、その会社が展開しているリノシーという不動産投資支援サービスと、
破綻してしまったかぼちゃの馬車のビジネスモデルを比較してみて、何が一緒でどこが違うのか？

結局、一般的に優良と言われる不動産投資会社のリスクはどうなのかを明らかにしていきたいと思います。

では、リノシーとカボチャの馬車の投資スタンスについてみていきます。

リノシーは今後も人口集中が予想される東京、大阪、名古屋、福岡などの都市部、特に東京を狙って物件を購入しています。

かぼちゃの馬車も東京でしたが、足立区に超集中して物件を新築していました。足立区内に120棟もの同じコンセプトの女性向けシェアハウスを建てていたそうです。
この無茶な物件の集中がかぼちゃの馬車の運営会社スマートデイズの破綻を招いた大きな一因になったと思います。

行き過ぎた集中投資は論外として、不動産投資は立地が命です。

日本の人口は低下傾向が今後も続きますが、
地域ごとに見ると人口が増えている地域もあります。それが東京などの都市部なのです。

人口が増える地域にしぼったリノシーの戦略は、長期的に見て有効なものだと僕も思います。

自分で物件を買う場合も、今後も人口が増える地域というのは最優先する項目です。

リノシーは中古物件を狙いますが、
かぼちゃの馬車は、新築投資でした。

不動産投資をちょっとでも勉強した人なら一瞬で分かると思いますが、
新築物件はかなり割高です。

しかも新築プレミアムと言われる高めの家賃でも入居募集が有利なのは、最初の１回しかありません。
最初の入居者が出てしまえば、次の募集からは中古物件です。
まあ築浅というメリットは残りますが、このメリットもどんどん減衰していきます。

新築物件投資が儲かりにくいのは、新築物件の価格には、いろいろな経費が乗っかり割高になっているためです。

という構成でできています。

ご覧のように、中古物件は、余計な経費がかからない分、新築と比べて３割くらいは安くなります。

不動産投資会社を通す場合も、自分で直接物件を買う場合も、
中古物件狙いが不動産投資の基本です。

リノシーは小ぶりなワンルームを１室単位で狙いますが、
かぼちゃの馬車は、建物全体の一棟単位の投資になります。

先ほど、中古がいいと書きましたが、こんな不安がよぎった人もいるのではないでしょうか？
「中古物件だと色々壊れたりして、修理費用などがかなりの負担になるのでは？」と思った人もいると思います。

でも、リノシーが狙う物件なら大丈夫。
修繕費で大きな金額が掛かるのは、外回りなんです。
外壁や屋根の修繕には、かなりお金がかかります。
次に高いのが、水道管などのパイプに不具合が生じるとかなりの出費を覚悟しなければなりません。

でも、リノシーが狙うのはワンルーム１室ですから、

屋根や外壁やパイプの不具合は、そのマンションに積み立てられている修繕積立金から支払われますので、ワンルーム１室のオーナーにこのような共有部分の修繕の負担が課されることはないのです。

建物丸ごと購入する一棟ものに比べて、ワンルーム１室単位の投資は、月々の修繕積立金や管理費の負担は生じますが、
大きな修繕費がかからないという点で優れています。

中古で買った場合は、それまでそのマンションの住民の皆さんが積み立ててくれた修繕積立金を今後の修繕に使えることは意外と大きなメリットです。

また、地震や火事などのように不動産投資にかかわるリスクも、アパートやシェアハウスを１棟持っているよりも、
ワンルームマンションを地域を変えて何室か持っているほうが、はるかにリスクを抑えることができるのもワンルーム１室投資の魅力です。

リノシーは年収400～500万円以上のサラリーマンで、過度の負債がない層をメインターゲットにしていると思います。

かぼちゃの馬車では年収1000万円クラスのエリート会社員が中心になっていると報道されています。
ただカボチャの馬車問題をより悲惨にさせたのは、預金残高などを詐称して、銀行融資を付けていたことです。
なんと2万円の預金残高が1000万円に改竄されてた例もあるとか。

本来、借金してはいけない人にも借金させて物件オーナーにしていたので、この部分は比較以前の問題ですね。

普通の不動産投資会社は、こんなことはないと考えて大丈夫です。

リノシーの家賃保証は、滞納は保証してくれるけど、空室の保証は引き渡しから１年以内です。
かぼちゃの馬車は、30年間賃料を保証するサブリース契約でした。

一見、リノシーの家賃保証は不十分のようにみえますが、実はこのくらいがいいんです。

不動産投資の詐欺に会うか会わないかの分かれ目が、この家賃保証だと僕は思います。

長期の家賃保証が付いているものほど、破綻しているように思えます。

考えてもみください、
会社の平均寿命は、東京商工リサーチによると、23.5年ですから、ほとんどの会社は３０年の家賃保証をすることはできません。

スマートデイズのように今でこそカボチャの馬車問題で有名になりましたが、それまでは誰も聞いたことのない無名な会社が30年間賃料を保証するからと言って、妄信してしまったのが大きな過ちだったのでしょう。

「家賃保証」は非常に魅力的な言葉です。
でも、僕には破綻に招く悪魔のささやきのように聞こえてしまいます。

長期の家賃保証が付くと、投資家は思考停止してしまいます。
どんな悪い物件で、問題がある物件でも、家賃相当が入ってくるんだから、大きな借金しても何も怖くないと思ってしまったら危険です。

冷静に考えれば、家賃保証付けてオーナーに売るなら、自社で持っていたほうが楽で儲かるはずですよね。

もし、リノシーが30年の家賃保証をすると書いてあったら、僕は優良な不動産投資会社の例としてリノシーを取り上げなかったでしょう。

そのくらい長期の家賃保証は、眉唾ものと考えたほうがいいです。

以上、見てきたように、
リノシーとカボチャの馬車は、一見似ているように感じますが、
実態は、真逆と言ってもいいくらいでした。

カボチャの馬車は、破綻すべくして破綻したとすら思えます。

リノシーは逆に、数十年の長期展望を持って運営されているように思えます。
正直な話をしますと、リノシーで勧めている不動産を買ったからといって、急にお金持ちになるとか可処分所得が増えてブランドものに囲まれたセレブな生活ができるわけではありません。
そのようなことを望む人は、不動産投資よりもリスクが高いですがＦＸのほうが向いていると思います。

リノシーが勧める不動産投資のメリットは、

この辺りではないでしょうか。

特に、保険替わりになるのは、メリットとして大きいです。
ローンを組んで不動産を買った場合、団信という保険が勝手についてくるために、
所有者にもしものことがあると、ローンの残債を払わなくてよくなります。
ですので、今、契約している生命保険を減らしたり、解約することだってできます。

実際、僕もいわゆる生命保険は入ったことありません。すべて団信で賄っています。

新宿の超高層ビルを見てください。
ほとんどの超高層ビルの所有者に生命保険会社が名を連ねています。
あんなのがどんどん持てるくらい生命保険会社にみんなお金を上納しているんです。

一生懸命働いても、なぜかお金がたまらない人は、生命保険の負担が大きすぎることが多いです。

あ！おれもそうかもと思った人は、
リノシーの資料だけでも取り寄せて、不動産投資も絡めた人生のお金のことについて再考してみるとよいと思います。

意外と簡単に、年間数十万円の節約につながるかもしれません。

リノシーの資料請求はこちらから簡単にできました。

　
　⇒　リノシー公式サイト

もちろん無料ですし、自分で不動産投資をしようとする人にも役に立つ内容です。

特に、いただいた資料の19ページ目に書いてあったことは僕も知りませんでした。
将来人口推移と同じくらい重要な点について気づかせてもらえたので、これだけでも価値ある資料でした。

ちなみに、資料請求したからといって、何度もしつこい電話が来ることは、ありませんでしたよ。