減価償却期間と節税効果の関係

不動産投資って節税もできると言われますが、どういう仕組みでそうなるのか、ここでは少し詳しく解説していきます。

まず、大前提として、

ということを覚えておいてください。

ですので、土地の割合が低い物件のほうが、減価償却が大きく、節税効果に優れているのです。

このページの解説を読み終えたころには、物件資料を見るだけで、
「この物件は節税になるな、こちらの物件はほぼ節税効果はないな」というのが分かるようになっていると思います。

それでは、見ていきましょう。

建物や自動車など、高額商品でかつ何年にも渡って利用し続けるものは、購入時の購入金額を一度に経費にすることができず、予め定められた耐用年数の期間に分けて経費にしていきます。

単純な例で見てみますと木造の建物を２２００万円で、耐用年数が２２年だとすると、
毎年１００万円ずつ経費として計上していきます。

初年度は２２００万円もキャッシュアウトしたのに、１００万しか経費に認められませんがその後は、キャッシュアウトなしで、毎年１００万円が経費に認められ続けます。

実効税率が３０％だとしたら、毎年３０万円も税金が安くなるということです。

「ん？それって得なの？」と思った方は、するどいです。

初年度に２２００万円も出したのに、１００万しか経費にならなかったら、その年の税金とかヤバくない？

と心配になりますよね。

利益が２２００万円あって、
２２００万円の建物を買って、
１００万しか経費にならなかったら、

手元には１円も残っていないのに、

利益から経費を引いた２１００万円に、税金がかかり、実効税率３０％だとしたら、
６３０万円の税金を払わなくてはならなくなります。

これはマズイ状況です。
節税どころじゃないですよね。

こんなんだったら、だれも不動産投資なんかしません。

実際は、
初年度の建物費用は、

預金や内部留保金と借入金から捻出するのが普通です。

これなら、その年の利益には手を付けずに、初年度の支払いができますから、初年度の税金で破綻することもないのです。

建物を買ったときの節税効果は、

減価償却期間が短く、建物価格も十分高いと、節税効果が効き、資金繰りはとても楽になります。
物件からの収益以上の減価償却が出ていれば、あなたの本業からの利益の一部も相殺し、税金を安くすることができます。

これが俗に言う、
「不動産を買うと節税になりますよ」と言われる状況です。

ただし、この状況は減価償却期間の間だけです。
減価償却期間が短い物件をあえて選ぶと、４年くらいで終了してしてまいます。

逆に、
減価償却期間が十分長いと、毎月の減価償却は軽微になり、ほとんど節税効果は実感できないでしょう。

土地が減価償却できないので、建物と土地の割合が建物割合が高い物件のほうが節税に向いています。

マンションか一軒家でいえば、マンションのほうが節税効果が高いです。

また、償却期間が短いほうが、一年あたりの償却額が大きくなるので節税効果が実感できるでしょう。
そういう意味では、

新築物件よりそこそこ中古物件のほうが向いています。

ただあまりに古いと物件価格のなかの建物の価値を見積もれなくなるので、古すぎるとダメです。

償却期間を短くするには、経過年数以外にも構造によって大きく変わってきます。

鉄筋コンクリートよりも、木造のほうが、そもそもの耐用年数が半分以下なので、一年あたりの償却額が大きくなります。

あと、田舎と都会ですと、
田舎のほうが土地代が安く、物件価格に占める建物の割合が大きいので、節税になります。

以上を全部をまとめると、

田舎にあるそこそこ古い中古のマンション　が節税にはうってつけ

となりますが、
収益不動産としては、客付けに苦労しそうな物件ですね。

ここまで極端にしないで、そこそこ入居率が確保できる物件を選んでください。