空室リスクの低い物件の選び方

空室リスクの低い物件といわれて、まず思いつくのは、

  • ・駅近物件5分以内、10分以内
  • ・住みたい町人気ランキングの上位常連

などですが、
これらは当たり前ですが、物件価格も高く、利回りも低くなるのが普通です。
投資用物件としては、黒字にするのが難しい物件です。

投資として考えるなら、
みんなが気づかない将来の人気物件を探したいところです。

狙うべき地域

  • ねらい目は、
  • 人口増えている町

人口動向、駅の乗降者数、あと路線価の推移も参考に見ましょう。
当たり前なことですが、ちゃんとやっている人は少ないと思います。

何百万、何千万円もかけるのに、ちょっと面倒なことは飛ばしちゃう人が多いので地道に調べて、将来の人気物件をみんなが気づかないうちに買ってしまいましょう。

新駅の計画などもキャッチして活用している人もいますね。

例えば、麻布十番などは、昔は電車が1本も通ってなく陸の孤島でしたが電車が通るや否やメキメキと地価が上がってました。

電車が通る計画はだいぶ以前からあったと思いますが、実際通ってからでないとイメージできないので、計画当初はまだ割安物件かなりありました。
このような情報にも敏感でありましょう。

避けるべき地域

逆に、莫大な空室リスクを抱えている地域についても触れておきます。
購入前でしたら、以下のような地域は危険なので避けましょう。

その地域に、

  • ・大きな工場が1つだけある。
  • ・有名大学の地方校舎がある。

このように、
賃貸需要が1つの巨大施設に頼っている地域は危険です。

昔、知り合いが好んでこういう地域の物件を買っていました。
しかもその地域に集中して何軒も買って、友人にまで勧めて買わせていました。
もちろん善意でなのですが。
あるひ工場移転が決まり、その地域の賃貸需要は壊滅的な打撃を受け、彼もかなりのお金と友人を一度に失う痛手を被ってしまいました。

大切なのでもう一度いいます。
1つの巨大施設に頼っている地域は危険です。

大きな工場なんてそうそう移転するものではないと思っていたら、考えを改めましょう。
移転や閉鎖は思った以上に頻繁にあります。
特に海外に大きな市場がある製品の工場は危険と思ったほうがいいです。例えば車などは日本で作るよりも海外で作ったほうが様々なコストが下がることが明白なら大きな企業ほど移転を実現するでしょう。

有名大学の分校の閉鎖などにも注意が必要です。
少子化で学生の数が減り、有名大学も熾烈な生き残り競争に晒されてきました。

地方に新設された別校舎は人気が低く、しいては大学本体の人気をも下げかねないと判断されれば閉鎖もありうるのです。
青山大学が本厚木校を新設し、学生需要を見越して駅前にパルコもでき、学校周辺には賃貸アパートが乱立していましたが、おそらく上記のような理由で本厚木校は撤退、パルコもつぶれ、学生需要を当てにしていたアパートは空室だらけになってしまいました。

このように1つの大きな工場や大学に頼ている地域は、移転や閉鎖によって状況が一変しますので、そのリスクも必ず考えに入れて検討してください。

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