プロ大家から見たリノシー賃貸物件の有利な点
リノシーを通して購入した賃貸物件って、
その後の管理がずば抜けて楽だしお得なんです。
これなら、会社にお勤めの人が本業に影響することなく物件を持てるなと思いました。
居住用物件って、結構、運用が大変なんですよね。普通にやると、
入居者さんが退去するたびに、クリーニングはもちろんですが、
内装の痛み度合いによっては、壁紙やフロアマットの張替えとか水周りの付け替えなど、
ワンルームでも数十万円単位の修繕が必要になることが結構あります。
ライバル物件が多い地域だと、こういった小規模なリニューアルを怠るとなかなか入居者が付かないこともあるので、ここは気を使うポイントです。
さらに、仲介手数料が１ヵ月分かかりますよね。今は！
以前は、貸し手は仲介手数料は無料だったのですが、今時そんな話は聞きません。
トータルすると、
3～4か月分の家賃相当が、入居者さんの入れ替えのタイミングでかかることも珍しくありません。
経年劣化による修繕ですから、もちろん保険も使えません。
結構、これがイヤで、僕は住居用物件はあまり多く扱っていなかったのですが、
なんと！リノシーなら、これら諸々の入居者入れ替え費用が無料になるんです。
このメリットは大きいです。
しかも、毎月の管理料は格安です。
賃貸物件は、オーナーが直接管理してもいいのですが、不動産屋に管理をお願いすることもできます。
ここでいう管理とは、掃除は含まず、
- ・家賃入金確認
- ・家賃未納時の督促
- ・緊急時の対応
- ・更新時の手続き
- ・退去時の立会い
- ・敷金返済の調整
- ・新たな入居者を迎えるためのクリーニングや修繕業者の手配
- ・修繕時のマンション組合折衝
- ・修繕時の上下階近隣挨拶
などが主になります。
平たく言うと、何でもないときは、家賃が振り込まれているかどうか確認するだけです。
何かあったとき、大家に代わり動いてくれます。
ただ修繕などでお金が掛かる場合は大家負担というのが一般的です。
ひとたび、トラブルや退去があると、結構大変なので、不動産屋に管理をお願いしている大家が多いと思います。
通常、住居系物件の管理手数料は家賃の５％としているところが多いです。
一般的な不動産屋の管理手数料は、家賃７万円の物件だと、毎月３５００円＋消費税ですね。
これをリノシーだと毎月１０００円＋消費税という格安で、請け負った上に、修繕費も負担してくれるという大盤振る舞いです。
直接管理だと、いざ入れ替え時に修繕をしようと思っても、
- ・どのくらいの状態なら修繕すべきか
- ・どこを直すのか
- ・どの業者に頼めばいいのか、
- ・修繕の相場はいくらなのか
これらのことが全然、分からずに困ってしまう人が多いです。
それら、修繕まで全部ひっくるめて月１０００円＋税でやってくれるなんて、すごいことだと思います。
原資はどうしているのか
素朴な疑問として、
これだけのサービスの原資は、どうしているのでしょう。
これは、直接聞いたわけではありませんが、リノシーのビジネスモデルから考えると物件価格にある程度乗せてあるのでしょう。
普通に不動産屋で物件を購入するよりも、若干高い値段での購入になっていると思います。
ただ、資料の随所に5％の表面利回りを標榜しているので、そんなに大きな金額は上乗せできないでしょう。
リノシーの不動産は将来の管理運用費用も含めた価格と捉えるといいと思います。
そう考えると、
多少購入時に多く支払ったとしても、長期保有した場合、全然お得になると思います。
なるほど、本業が忙しい人には、特にピッタリなのだなと思いました。
