不動産投資で利回り10%超え物件は買いか見送りか

不動産投資をするにあたって、表面利回り10%以上というのを一つの基準にしている人は多いと思います。

なんだかんだ諸経費や税金やローン返済などの支出がかさむと、表面利回り10%以下では、なかなか儲けにくい物件になるからです。

キャピタルゲイン狙いの人は、利回りをあまり気にしないかもしれませんが、一度物件を買ったら、その運用を通して利益を上げようというのであれば、やはり表面利回り10%オーバーの物件を狙いたいものです。

ただ、利回りが高い賃貸物件は、同時にリスクも高くなる傾向があります。

ここでは、利回りの高い物件が通常抱えるリスクは何か、また高利回り物件の中でも、相対的にリスクの低い物件の探し方について見ていきたいと思います。

高利回り物件のリスク

賃貸需要が低い

一番多いのが、賃貸需要がそれほど高くない地域や物件であることです。
たまたま現在満室で利回りが10%を超えていても、一度、空室がでるとなかなか次が決まらない物件などは多いです。
特に、地方物件などは、その傾向が強いです。

特に地域や駅からの距離が原因で空室が埋まりにくい物件は、オーナーの努力で改善する余地が少ないので、危険な高利回り物件です。

現入居者の家賃が割高

家賃相場も変動しますので、相場が高いときに入居された人が高い家賃を払っているため、利回りが高くなっていることも多いです。
その人が退去すると、同じ家賃で貸すことができない物件もよく見かけます。

地域の将来性が見込めない

この先その地域の将来性が見込めず、このままだと売ることも難しくなるような地域の物件を売るために、売値を極端に下げているケース。

ニセ高利回り物件

最近はあまり聞きませんが、以前は満室に見せかけて、物件を売って、購入が決まると入居者が抜けて、同じ家賃では貸せないような物件もありました。僕が物件購入するときは必ず、現地の電気メーターを見て、本当に人が住んでいるか確認していました。

中には巧妙な業者もいるらしく、売り出し期間中は、扇風機などの電気製品を付けっぱなしにして、電気メーターがくるくる回るようにしておくなんて話も聞いたことがあります。
そのようなケースに対応するためにガスの元栓が開いているか確認する投資家もいるそうですが、逆に不審者に間違われるリスクが高いので、なかなかここまではできませんでした。

高利回り物件が買いか見送りかの判断

いい高利回り物件か悪い高利回り物件か見分けるポイントは3つ・周辺物件の空室状況をチェック・その物件の家賃が周辺相場並みかどうか・売主が売り急ぐ納得いく理由があるかこの3点を確認すれば、本当にお買い得な高利回り物件を選び出すことができます。

家賃が相場並みで、周辺の空室も目立って多くなく、高利回りなら、
今の入居者が抜けても次の入居者も見つけやすいし、利回りが下がるはありません。
ニセ物件である可能性も少ないでしょう。

空室状況や相場家賃は、Yahoo不動産などの不動産ポータルサイトで賃貸物件を検索すればわかります。
家賃はそのまま載っていますし、他の地域に比べて募集している物件が多ければ空室率が高いと推測できます。
特に埋まっていて当然の4月にまだまだ入居者募集している物件が多い地域はかなり厳しいのだと推測できます。

このように周囲の状況のチェックと、その周囲の相場と買いたい物件の条件に乖離がないかの確認をすることで、かなりリスクの高い物件かどうかわかってきます。

さらに、ぼくが絶対やっているのは、
不動産屋に「なんで、この売主は物件を売ることにしたのか」という質問をします。

そして売主側に、「早くお金が必要である」なんらかの理由があるなら、本当のお買い得物件である可能性が高いです。

具体的には、こんな理由です。

  • ・相続で揉めた末、税金を払うための資金が必要
  • ・次に買う家の契約をすでにしていて、今の家を売ったお金をあてる予定
  • ・黒字会社が決算期間近に、本業の穴埋めのために売り出した

このように「売主の安くてもいいから売る理由」が納得のいくものかどうかを高利回り物件を買うか見送るか判断する最重要基準としています。

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